Risoluzione del Contratto di Locazione: Danno da Mancato Guadagno e Oneri Probatori – Cassazione Civile SS.UU. n. 4892/2025

Argomento:➡️ Diritto delle locazioni | Risarcimento danni e risoluzione anticipata

Introduzione:

Con la sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025, le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione si sono pronunciate su un tema di massima importanza riguardante il danno da mancato guadagno in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.

⚖️ Principi di diritto affermati

La Corte ha stabilito che:

📄 Diritto al risarcimento del danno da mancato guadagno: Il diritto del locatore a ottenere il risarcimento per il mancato guadagno (ex art. 1223 c.c.) non viene meno automaticamente con la restituzione anticipata dell’immobile. È però necessario che il locatore dimostri:

• di essersi attivato tempestivamente per locare nuovamente l’immobile;

• di aver agito in buona fede, secondo una valutazione concreta del caso.

📄 Inapplicabilità dell’art. 1591 c.c.: Non si applica l’art. 1591 c.c. (relativo all’indennità per ritardo nella restituzione), poiché il danno da mancato guadagno discende direttamente dall’inadempimento e dalla risoluzione anticipata, non dalla mera detenzione senza titolo.

👉 In sostanza, il locatore può ottenere il risarcimento del danno solo se prova di aver cercato di rimediare tempestivamente alla situazione, e la restituzione anticipata del bene non estingue di per sé il suo diritto al risarcimento.

🧾 Normativa di riferimento

• Art. 1223 c.c. – Risarcimento del danno emergente e lucro cessante.

• Art. 1591 c.c. – Ritardo nella restituzione della cosa locata (inapplicabile nel caso di specie).

📚 Rilevanza della pronuncia

La sentenza:

• Chiarisce gli oneri probatori a carico del locatore in caso di risoluzione per inadempimento.

• Rende omogenea la giurisprudenza sul danno da mancato guadagno nelle locazioni.

• Riafferma l’importanza del principio di buona fede nell'attuazione del rapporto contrattuale.